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19/09/2016 | Contrato de aluguel: o que deve constar no documento

Embora possam variar as condições do contrato de aluguel, alguns itens são essenciais. Saiba quais são eles antes de assinar o documento!

 

Contrato de aluguel: o que deve constar no documento

 

Quando surge o desejo de sair da casa dos pais e morar sozinho, aparecem também muitas dúvidas sobre como fazer isso, além das incertezas de como proceder. Juntar dinheiro suficiente para adquirir um imóvel é algo demorado. Nesse cenário, a melhor solução pode ser encontrar um imóvel com a sua cara e realizar um contrato de aluguel.

Porém, não dê um tiro no escuro: o contrato é um instrumento jurídico pelo qual duas partes acordam sobre determinado objeto, que, neste caso, é a locação do bem imóvel (casa, apartamento, etc.). Esse contrato tem algumas peculiaridades e é o meio que resguarda os direitos das pessoas envolvidas na transação.

Saiba qual sua importância e o que ele deve conter para acertar na hora de negociar!

A importância do contrato de aluguel

Um contrato de locação estabelece obrigações e direitos para todas as partes: locador (quem cede onerosamente o imóvel, sendo normalmente também o proprietário) e locatário (pessoa que aluga para morar).

Vamos supor que você vai alugar o apartamento do seu amigo que resolveu morar fora do Brasil. Por que então fazer um contrato de aluguel, se o relacionamento é bom e confiável? A resposta, nesse caso, é: para resguardar você e ele. Apesar da boa fé e do respeito mútuo, a elaboração de um instrumento jurídico que contenha as regras que regem o aluguel é importante para que tudo seja feito com a concordância das partes.

Pense em uma situação prática: tem uma parede que você gostaria que não existisse. Se no contrato tiver uma cláusula que permite fazer alterações estruturais apenas com concordância do proprietário, você não pode simplesmente colocá-la abaixo sem a autorização dele. O contrato é importante para determinar as condutas das partes, preservando os direitos e deveres estabelecidos e evitando futuros problemas.

O que deve constar no contrato de aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) dispõe sobre as locações de imóveis, estabelecendo regras para o locador e para o locatário. Apesar de regular o contrato de forma ampla, ela não especifica expressamente o que deve constar nele, ficando essa matéria a cargo de uma prática jurídica comum em todos os contratos. O Código Civil Brasileiro dá uma boa noção dos requisitos obrigatórios.

O Procon (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) também dá um norte sobre algumas informações que devem estar no contrato de aluguel, mas acrescentamos outras importantes para que você faça um contrato seguro. Veja a seguir.

Nome, endereço e qualificação das partes

Locador e locatário devem ser identificados perfeitamente para que não haja confusão com possíveis homônimos. Para qualificar as partes, é prática comum especificar o nome completo, o estado civil, o número da identidade, do CPF e a profissão. Se houver fiador no contrato, ele também deverá ser nomeado e qualificado.

Valor do aluguel e o índice de reajuste

O valor deve ser estabelecido em moeda nacional e é vedada sua vinculação à variação cambial e ao salário mínimo. Quanto ao reajuste, a legislação específica estabelece que os contratos que utilizem cláusula de correção monetária devem aplicar o reajuste de acordo com o índice oficial de preços a cada 12 meses. O mais comum é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), também chamado de “inflação do aluguel”.

Garantia de locação

Normalmente exigida pelo locador, pode ser um cheque caução, fiança (por meio de um fiador), um seguro de fiança locatícia ou uma cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, conforme dispõe o artigo 37 da Lei do Inquilinato. Falaremos melhor sobre as garantias mais à frente, mas desde já é importante destacar que não se pode cobrar mais de uma modalidade de garantia para o contrato de aluguel (expressa vedação legal).

Descrição das despesas

Neste item, serão discriminadas as despesas que ficarão a cargo do locatário, como IPTU, condomínio e outras taxas. Também devem estar as responsabilidades do locador, como gastos relacionados à estrutura do imóvel ou mesmo IPTU, que em alguns casos pode ser pago pelo proprietário.

Destinação do imóvel

Deve estar claro qual o objetivo da locação: residencial, por temporada ou para fins comerciais. Isso porque as regras e condições variam dependendo do tipo de aluguel – como, por exemplo, o tempo de vigência do contrato. Normalmente, quando o locatário dá outra destinação que não foi acordada no documento, pode haver rescisão contratual por parte do locador, com estabelecimento de multa, ou os dois.

Período de vigência

A vigência do contrato de aluguel não pode ser inferior a 30 meses (dois anos e meio), mas a legislação não proíbe um contrato com tempo inferior. Por que esse período? Nos contratos verbais ou com prazo inferior a 30 meses, o locador poderá exigir a devolução do imóvel somente depois de transcorridos cinco anos de locação, salvo exceções especiais.

Na prática, para resolver esse problema, os contratos de locação colocam a duração de 30 meses, mas permitem a devolução antecipada do imóvel sem multa rescisória após transcorridos 12 meses.

A última observação sobre a vigência é que as locações de prazo inferior a três meses se chamam contrato de temporada, destinado à residência temporária do locatário para lazer, realização de cursos, tratamento de saúde ou outros fatores com tempo determinado.

Termo de vistoria

Além de conter os dados do imóvel, o documento descreve o estado de conservação em que o imóvel se encontra. A vistoria é realizada antes da locação e ao término dela e aponta as condições do piso do local, das portas e janelas, das pinturas das paredes, das instalações elétricas e hidráulicas, e tudo o que for necessário descrever.

É um detalhamento completo do imóvel, que pode ser incrementado com fotografias (que também servem como prova, se necessário). É uma forma de assegurar ao proprietário que o inquilino devolverá o imóvel, no mínimo, nas condições em que o alugou, e de garantir ao locatário que não precisará arcar com consertos de itens que já estavam danificados.

Multa rescisória

Estabelecida no caso de o locatário não cumprir o prazo de vigência do contrato, saindo do imóvel antes de seu término, ou no caso de o proprietário requerê-lo antes do término. Em geral, seu valor equivale a três meses de aluguel.

A lei prevê algumas isenções da multa rescisória, como nos casos em que o locatário muda de cidade por motivo de transferência profissional ou em que o locador, dada à inadimplência do inquilino, resolve usufruir do imóvel ou realizar obras para aumentá-lo em ao menos 20%.

Outras multas

Podem ser estabelecidas para o caso de uma das partes descumprir as cláusulas do contrato, como o atraso da mensalidade. Um valor comum para o atraso do pagamento do aluguel é de 10% sobre o valor. Analise sempre se o contrato estabelece multas que lhe pareçam abusivas, com valores exorbitantes. Procure orientação caso isso aconteça!

Assinaturas

O documento deve conter as assinaturas das partes (locador e locatário), e de duas testemunhas, que garantem o acerto. Além desses itens, o contrato também deverá conter dados do imóvel, como descrição e endereço, e explicitar o local onde os pagamentos serão efetuados.

Algumas pessoas preferem se resguardar ao máximo e registrar o contrato em cartório ou exigir firma reconhecida. Essas não são práticas de serem feitas em todos os contratos de locação, porém não são proibidas. Fica a critério das partes!

Após acertada todas essas burocracias, você poderá ter certeza de estar resguardado e feliz em seu novo cantinho!

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