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28/11/2012 | Saiba as cobranças abusivas antes da entrega das chaves

A cobrança do condomínio, a correção do saldo devedor e das parcelas intermediárias e o pagamento das chaves antes da entrega do imóvel são alguns dos abusos cometidos pelas construtoras. Para a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, nesses casos, a melhor solução é procurar a Justiça.Se não bastasse as construtoras incluírem cláusulas abusivas nos contratos, entregar o imóvel com vícios construtivos ou defeitos e deixar de cumprir o prazo de entrega da obra estabelecido no contato, agora os compradores estão recebendo, antes mesmo da entrega da obra, cobrança de condomínio, correção do saldo devedor e das parcelas intermediárias para a quitação da entrada ou até mesmo a cobrança das chaves sem poder ocupar a propriedade.Segundo João Bosco Brito da Luz, assessor jurídico da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, impor o pagamento dessas ‘taxas’ sem o proprietário poder usufruir do bem é ilegal, conforme determina à Justiça em obediência ao Código Civil (artigos 884 a 886), ao Código de Defesa do Consumidor (artigos 39 e 51), à Lei da Incorporação e do Condomínio (nº 4.591/64), Lei de incentivo à construção civil (nº 4.864/65) e os precedentes jurisprudenciais do STJ - Superior Tribunal de Justiça, dos tribunais inferiores, inclusive o TJ/SP. “Durante a construção do imóvel pode haver apenas a atualização do valor com base no INCC - Índice Nacional de Custo da Construção”, explica.Após receber as chaves ou expedição do habite-se é que os juros remuneratórios, que geralmente giram em torno de 1% ao mês, poderão incidir em cima do saldo devedor. Além disso, nos casos das parcelas intermediárias (que, em geral, é a divisão do valor da "entrada" em parcelas semestrais ou anuais), não poderá ter nenhum tipo de correção, exceto a parcela que no contrato conste que será paga na entrega das chaves. “Hoje é muito comum a construtora entregar as chaves ao proprietário de forma enganosa, até mesmo sem vistoria, para que depois lacre e impeça a entrada do morador na sua residência. Essa artimanha cometida pelas construtoras é prejudicial aos mutuários e, por isso, deve ser combatida”, indaga Luz.Brito diz que o dono do bem tem o direito de não assinar nenhum termo de recebimento das chaves se não puder fazer a inspeção ou ao constatar que o imóvel está com problemas estruturais e falhas no prédio. “Nessas situações é indicado que o proprietário notifique a construtora apontando as irregularidades, dando um prazo no máximo de 30 dias para a resolução do problema”, ressalta. “Percebemos que na ânsia de receber as chaves o mutuário acaba se submetendo a imposição da construtora sem tomar as devidas precauções quanto ao contrato como na verificação do empreendimento. Por isso, nesta etapa é importante ter o auxílio de um profissional especializado para que possa ajudá-lo caso encontre erro no contrato ou no apartamento”, completa.A cobrança do condomínio antes da efetiva entrega das chaves é outra atitude ilícita. “Quando o morador não tem a posse do imóvel é obrigação da construtora arcar com esse custo. O valor só poderá ser repassado aos compradores quando estes estiverem de posse das chaves, ou as chaves colocadas à sua disposição.", esclarece João Bosco. O especialista alerta, também, que as chaves podem ser entregues antes do ‘habite-se’ desde que o prédio esteja totalmente pronto, com todos os serviços funcionando, isso em face de uma decisão do STJ que levou em conta a moradia como necessidade social. Neste caso, após a entrega das chaves enquanto aguarda o ‘habite-se’, a construtora pode delegar poderes a uma administradora para fazer o rateio das despesas condominiais de acordo com as frações ideais de cada unidade, fazendo a prestação de contas todos os meses. Essas "despesas condominiais" é obrigatória para todos os compradores, mesmo que estejam inadimplentes com a construtora ou não tenham, ainda, ocupado a moradia.Já as unidades não comercializadas pertencentes à construtora, também, são obrigadas ao pagamento das "despesas condominiais" de 100%. Depois do "habite-se" e realizada a especificação do condomínio no registro de imóveis, a construtora tem o dever de convocar uma Assembleia Geral Ordinária para instalar o condomínio, eleger e dar posse ao síndico e demais integrantes da administração conforme previsto na convenção provisória já registrada no cartório. A partir daí, passa ser cobrada a ‘taxa condominial’ em nome do condomínio que pode ser autoadministrado ou terceirizada a administração. Da mesma forma, todas as unidades, ocupadas ou não, mesmo as ainda não comercializadas pela construtora, têm o dever do pagamento na proporção das respectivas frações ideais.Para o assessor jurídico da AMSPA, nesses casos de cobranças abusivas cabe ao mutuário entrar na Justiça. “O proprietário pode recorrer ao Poder Judiciário e suspender o pagamento da parcela para que possa depositar em juízo”, afirma. Outra alternativa é o comprador continuar pagando as parcelas e depois entrar com uma ação pedindo o ressarcimento dos valores em dobro. No caso de atraso na obra por responsabilidade da construtora cabe ainda multa de 2% sobre o valor atualizado do imóvel e mais os juros conforme constante do contrato, por mês de atraso e mais danos morais quando o comprador provar que esses ‘danos’ foram de muita gravidade. Simples aborrecimento pelo atraso, não cabe a cobrança de ‘danos morais’. Cabe, ainda, a cobrança de "lucros cessantes" quando o comprador prova que deixou de transferir a propriedade para terceiro em virtude do atraso na entrega da obra ou qualquer outra situação em que fique provado que o adquirente teve prejuízos financeiros.SERVIÇO:Os mutuários que se encontram na mesma situação podem recorrer à AMSPA para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (12) 3292-9230 ou comparecer em uma das unidades da entidade, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago. Endereços e mais informações no site: www.amspa.org.br. 
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