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22/08/2012 | Financiamento imobiliário: Entenda a aplicação dos juros e taxas

Conheça os sistemas de amortização utilizados para calcular as prestações e como eles afetam o gasto mensal.
Se o seu grande sonho sempre foi ter uma casa ou apartamento próprio, mas poupar dinheiro é um desafio, o financiamento imobiliário pode ser uma boa alternativa para a compra de um imóvel. Porém, antes de fechar um negócio, é importante entender como o juro é calculado e também outros custos que compõe as parcelas, como a amortização, por exemplo.
 
Ao optar por um financiamento bancário e ter o crédito aprovado, você recebe o capital para a compra do imóvel escolhido – sobre o qual incidirão juros.
Além dos juros, a prestação também é composta pela amortização.
 
Ambas as taxas fazem parte da parcela mensal que será paga à instituição financeira. A amortização é a parte do capital que está sendo devolvida ao banco. Já os juros correspondem ao empréstimo do dinheiro, que incide sobre o saldo total da dívida.
 
Outro fator que deve ser avaliado é a renda familiar. Antes de tomar a decisão, é preciso analisar se a renda da família é compatível com a parcela do financiamento e o valor total da dívida. Os bancos têm consultores, que orientam os interessados a financiar imóveis, e disponibilizam simulações de empréstimo.

Taxas variam de acordo com o Banco
 
Cada instituição bancária define o limite do empréstimo para a compra do imóvel, a taxa de juros e o prazo para o pagamento. Na prática, as taxas de juros cobradas pelas instituições variam de 8,5 a 12% ao ano, sendo que as taxas mais baixas são a de programas habitacionais subsidiados pelo governo, como o Minha Casa Minha Vida.
 
Dependendo do banco e do tipo de financiamento, pode-se escolher entre os seguintes sistemas de amortização: Price, SAC, SACRE. São esses sistemas que definem a maneira pela qual a prestação será calculada.
 
Price - Na Tabela Price, as prestações são fixas, os juros decrescentes e a amortização crescente. Nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno, porque a maior parte vai para o pagamento de juros, por isso esse sistema é mais custoso para o comprador. Como os juros incidem sobre o saldo devedor, que foi pouco deduzido, o valor total pago no fim do financiamento tende a ser maior.
 
SAC – O Sistema de Amortização Constante tem prestações decrescentes, juros decrescentes e amortizações constantes. Com esse sistema, na composição das parcelas, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor que se refere ao pagamento de juros diminui progressivamente. Na prática, o valor das prestações e o saldo da dívida diminuem ao longo do tempo, no entanto, deverá arca-se com prestações mais altas no início dos pagamentos.
 
SACRE - O Sistema de Amortização Crescente é uma variação do SAC, que tem prestações decrescentes, juros decrescentes e amortizações crescentes. A diferença entre os dois sistemas é que esta corrige o saldo devedor antes de debitar a parcela do mês, de forma que a amortização do valor emprestado é maior e a ação dos juros é menor.
 
Sobre esses dois últimos sistemas (SACRE e SAC) incidem uma série de custos adicionais, como taxas administrativas, seguros, etc.
 
Para que você possa comparar e escolher o melhor sistema de amortização, o Conselho Monetário Nacional obriga os bancos a informar o Custo Efetivo Total (CET) em todas as transações financeiras, que detalha todos os custos e taxas inclusas no financiamento.
 
Veja algumas dicas para financiamento de imóvel:
 
• Analise todas as taxas que compõe a parcela do financiamento, para analisar qual é a melhor delas na somatória final;
 
• Evite comprometer mais de 25% de sua renda com a prestação de um imóvel;
 
• Prefira os modelos de SACRE e SAC que reduzem a chance de inadimplência;
 
• Use parte do saldo do seu FGTS para reduzir a dívida;
 
• Seja conservador: nunca entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.
 
 Fonte: REDIMOB
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