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01/12/2011 | O peso e a medida da escritura particular de imóvel

Ao tempo que restringe a escritura particular de imóvel, o Código Civil abre brechas para ampliar seu uso.
Formato não traz privilégios às pessoas físicas.
Nacional - De acordo com o Código Civil Brasileiro, a escritura pública é essencial para validar um negócio imobiliário. Contudo, em seu artigo 108 o próprio instrumento soberano abre uma exceção: a escritura particular é permitida, quando o valor do negócio somar até 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País. Em 2011, é o estado do Paraná a possuir o maior salário mínimo brasileiro – R$ 736. Significa que, neste ano, ao realizar um negócio imobiliário com valor de até R$ 22.080 o comprador não é obrigado a registrá-lo como escritura pública, podendo optar pela escritura particular, a qual também pode ser feita em Cartório. Mas, a quem interessa uma escritura particular de negócio imobiliário? O que ela garante - e qual risco oferece? Desde há muito, o tema é debatido por especialistas, entre os quais Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, tabelião e registrador no Rio de Janeiro. Em artigo publicado por iRegistradores, Ribeiro de Souza afirma: "O instrumento particular favorece a clandestinidade, a evasão fiscal e a lavagem de dinheiro, dentre outros problemas. Por seu turno, o instrumento público, lavrado nas notas do tabelião, (...), contribui para a segurança final que se espera do sistema notarial e registral". O especialista diz ainda: “Os cidadãos não têm qualquer benefício com o instrumento particular, mais caro, menos técnico, parcial, sem a segurança da conservação, sem o amparo da fé pública, instrumento de evasão fiscal e lavagem de dinheiro, mais suscetível a demandas judiciais, enfim, desvantajoso em todos os sentidos, com relação à escritura pública". A lei que se deixa ferir pela lei – A permissão de registro particular para negócios imobiliários com valor de até 30 salários mínimos não é a única exceção a constar no Código Civil. Há outra, muito mais elástica. Ao determinar que a escritura pública é essencial à validade do negócio imobiliário, o Código Civil acrescenta: não dispondo a lei em contrário. Assim, há em nosso País algumas dezenas de leis dispondo em contrário. Porque federais, são instrumentos legais que valem para negócios imobiliários em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte e onde mais, do Oiapoque ao Chui. A seguir, algumas (entre muitas outras) das leis e decretos dispondo em contrário ao Código Civil, sobre a permissividade de registro particular, independente do valor do negócio imobiliário. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, artigos 194 e 221: admite o registro de título particular, desde que autorizado por lei. Lei 6.404, das Sociedades Anônimas, de 15 de dezembro de 1.976, artigo 98: autoriza o instrumento particular, como título hábil para se promover o registro da transmissão da propriedade da empresa, em casos de incorporação, fusão ou cisão. Lei 6.766, de 1.979, de loteamentos urbanos: prevê os registros de contratos de promessa de compra e venda por instrumentos particulares. Lei 4.591, de 1.964, de condomínios e incorporações imobiliárias: autoriza a incorporação de condomínio por instrumentos particulares. Lei 9.636, de 15 de maio de 1998: determina que os contratos celebrados pela Caixa Econômica Federal, mediante instrumento particular, terão força de escritura pública. Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004: dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias. Quer dizer: Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário e Cédula de Crédito Bancário são autorizadas por documentos particulares, inclusive quando tenham hipoteca. Lei 10.998, de 2004, que trata do Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social (PSH) autoriza o título particular para tal programa. Lei 5.049, de 1966, dispondo sobre o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), alterando o artigo 61 da Lei 4.380, de 1964: prevê o instrumento particular com força de escritura pública. Lei 9.514, de 20 de novembro de 1.997, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e que trata da alienação fiduciária de bem imóvel, artigo 38: “Os atos e contratos referidos nesta lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública” (...). Por ImóvelWeb.
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